Eine Baufinanzierung ist die größte finanzielle Entscheidung im Leben der meisten Menschen. Umso wichtiger ist es, die Zahlen vorher genau durchzurechnen. Unser Baufinanzierungsrechner zeigt dir Monatsrate, Restschuld nach Zinsbindung und Gesamtzinsen — in Sekunden.
Was ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen zum Kauf oder Bau einer Immobilie. Anders als bei einem normalen Ratenkredit gibt es einige Besonderheiten:
- Zinsbindung: Der Zinssatz gilt nicht für die gesamte Laufzeit, sondern für einen festen Zeitraum — typisch sind 10, 15 oder 20 Jahre. Danach wird neu verhandelt (Anschlussfinanzierung).
- Tilgungssatz: Du wählst eine anfängliche Tilgung (meist 1–3 % p.a.). Zusammen mit dem Sollzinssatz ergibt sich daraus die monatliche Rate.
- Restschuld: Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt. Die verbleibende Summe muss weiterfinanziert werden.
- Sondertilgung: Viele Verträge erlauben zusätzliche jährliche Zahlungen (z.B. 5 % der Darlehenssumme), die die Restschuld schneller senken.
Wie berechnet man die monatliche Rate?
Die monatliche Rate einer Baufinanzierung setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die gesamte Zinsbindung konstant — nur das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil verschiebt sich.
Formel: Monatliche Rate
Rate = Darlehenssumme × (Sollzins + Tilgungssatz) ÷ 12
Beispiel: 300.000 € × (3,5 % + 2 %) ÷ 12 = 1.375 € pro Monat
Die monatliche Rate von 1.375 € bleibt über die gesamte Zinsbindung gleich. Am Anfang fließen 875 € in Zinsen und 500 € in Tilgung. Mit jedem Monat sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt — weil die Restschuld abnimmt.
Sollzins, Tilgungssatz und Zinsbindung: Die drei Stellschrauben
Drei Faktoren bestimmen, was deine Baufinanzierung kostet:
1. Sollzinssatz
Der Sollzins ist der reine Darlehenszins ohne Nebenkosten. Er hängt von der Marktlage, deiner Bonität und der Zinsbindungsdauer ab. Schon 0,5 Prozentpunkte machen bei 300.000 € über 10 Jahre einen Unterschied von mehreren tausend Euro.
| Sollzins | Monatliche Rate | Restschuld nach 10 J. | Gesamtzinsen (10 J.) |
|---|---|---|---|
| 2,5 % | 1.125 € | 234.953 € | 69.953 € |
| 3,5 % | 1.375 € | 228.794 € | 93.794 € |
| 4,5 % | 1.625 € | 221.718 € | 116.718 € |
Bei 2 % Tilgung und 300.000 € Darlehen: Der Unterschied zwischen 2,5 % und 4,5 % Sollzins beträgt rund 47.000 € Gesamtzinsen in 10 Jahren.
2. Tilgungssatz
Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt, wie schnell du dein Darlehen abbezahlst. Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld — und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt.
| Tilgungssatz | Monatliche Rate | Restschuld nach 10 J. | Gesamtzinsen (10 J.) |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.125 € | 261.674 € | 96.674 € |
| 2 % | 1.375 € | 228.794 € | 93.794 € |
| 3 % | 1.625 € | 195.066 € | 90.066 € |
Mindestens 2 % anfängliche Tilgung sind empfehlenswert. Bei nur 1 % Tilgung dauert die Rückzahlung bei 3,5 % Zinsen über 40 Jahre.
3. Zinsbindung
Die Zinsbindung sichert deinen Zinssatz für einen festen Zeitraum. Übliche Optionen sind 10, 15 oder 20 Jahre. Eine längere Zinsbindung gibt Planungssicherheit, kostet aber einen Zinsaufschlag.
In Niedrigzinsphasen lohnt sich eine lange Zinsbindung. Bei hohen Zinsen kann eine kürzere Bindung sinnvoll sein — mit dem Risiko, dass die Anschlussfinanzierung teurer wird.
Der Sondertilgungseffekt
Sondertilgungen sind der effektivste Hebel, um Zinskosten zu sparen. Schon 5.000 € jährliche Sondertilgung machen bei einer typischen Baufinanzierung einen großen Unterschied:
Beispiel: Sondertilgung bei 300.000 €, 3,5 % Zins, 2 % Tilgung
Ohne Sondertilgung: Restschuld nach 10 Jahren: ~228.794 €
Mit 5.000 € p.a.: Restschuld nach 10 Jahren: ~178.794 € — das sind 50.000 € weniger Restschuld und tausende Euro weniger Zinsen.
Die meisten Baufinanzierungsverträge erlauben 5–10 % der Darlehenssumme als jährliche Sondertilgung. Nutze diese Möglichkeit — sie kostet nichts und spart bares Geld.
5 häufige Fehler bei der Baufinanzierung
1. Zu niedrige Tilgung wählen
Wer nur 1 % tilgt, zahlt zwar eine niedrigere Rate, braucht aber Jahrzehnte länger und zahlt deutlich mehr Zinsen. Mindestens 2 %, besser 3 % anfängliche Tilgung sollten es sein.
2. Nebenkosten vergessen
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (1,5 %), Makler (3–7 %): Die Kaufnebenkosten betragen schnell 10–15 % des Kaufpreises. Sie müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden.
3. Keine Sondertilgung vereinbaren
Wer die Sondertilgungsoption nicht im Vertrag hat, verschenkt den wirksamsten Hebel zur Zinsersparnis. Achte auf mindestens 5 % p.a. kostenfreie Sondertilgung.
4. Zinsbindung zu kurz wählen
Eine kurze Zinsbindung spart kurzfristig Zinsen, birgt aber das Risiko deutlich höherer Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. In Niedrigzinsphasen ist eine lange Bindung sinnvoller.
5. Keine Reserve einplanen
Die monatliche Rate sollte maximal 35 % des Nettoeinkommens betragen. Wer zu knapp kalkuliert, gerät bei unerwarteten Ausgaben in Schwierigkeiten.
FAQ: Häufige Fragen zur Baufinanzierung
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Empfehlung: Mindestens die Kaufnebenkosten (10–15 %) plus 10–20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zinssatz — und desto geringer das Risiko.
Was passiert nach der Zinsbindung?
Du brauchst eine Anschlussfinanzierung. Du kannst bei deiner Bank verlängern (Prolongation) oder zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung). Plane diesen Zeitpunkt frühzeitig.
Sollzins oder Effektivzins — was ist wichtiger?
Für den Vergleich verschiedener Angebote ist der Effektivzins entscheidend — er enthält alle Kosten. Der Sollzins zeigt den reinen Darlehenszins ohne Nebenkosten.
Kann ich meine Baufinanzierung vorzeitig ablösen?
Nach 10 Jahren hast du ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB) mit 6 Monaten Frist. Vorher fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Fazit
Eine Baufinanzierung sorgfältig zu berechnen spart tausende Euro. Die wichtigsten Punkte:
- Mindestens 2 % Tilgung wählen — besser 3 %, wenn das Budget es erlaubt.
- Zinsbindung an die Marktlage anpassen — in Niedrigzinsphasen lang binden.
- Sondertilgung nutzen — der effektivste Weg, schneller schuldenfrei zu werden.
- Restschuld im Blick behalten — sie bestimmt die Anschlussfinanzierung.
- Nicht mehr als 35 % des Nettoeinkommens für die Rate einplanen.
Die beste Baufinanzierung ist nicht die mit der niedrigsten Rate — sondern die mit der niedrigsten Restschuld am Ende der Zinsbindung.
Nutze den Baufinanzierungsrechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen. Ergänzend hilft der Tilgungsrechner für die detaillierte Tilgungsplanung und der Kaufen-vs-Mieten-Rechner bei der Grundsatzentscheidung.
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