Du kaufst eine Wohnung oder ein Haus? Dann fällt Grunderwerbsteuer an — und die hängt davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Die Steuersätze reichen von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € macht das einen Unterschied von bis zu 12.000 €. Unser Grunderwerbsteuerrechner berechnet die exakte Steuer für dein Bundesland.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrEStG) ist eine einmalige Steuer beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie. Sie wird fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag beurkundet ist. Das Finanzamt schickt danach den Steuerbescheid — erst nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die kein Grundbucheintrag möglich ist.
Die Steuer berechnet sich einfach: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer. Keine Freibeträge, keine Progressionsstufen — es gilt ein fester Prozentsatz auf den vollen Kaufpreis.
Steuersätze nach Bundesland 2026
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| NRW | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Wann entfällt die Grunderwerbsteuer?
Es gibt einige Ausnahmen, bei denen keine Grunderwerbsteuer fällt:
- Schenkung und Erbschaft: Bei unentgeltlicher Übertragung an nahe Angehörige (Ehepartner, Kinder, Eltern) fällt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen könnte Schenkung- oder Erbschaftsteuer relevant sein.
- Kaufpreis unter 2.500 €: Sehr günstige Grundstücke sind von der Steuer befreit.
- Konzernumstrukturierungen: Bestimmte Übertragungen zwischen Unternehmen innerhalb eines Konzerns sind befreit.
Grunderwerbsteuer beim Hauskauf sparen
Die Grunderwerbsteuer berechnet sich auf den beurkundeten Kaufpreis. Es gibt jedoch legale Möglichkeiten, die Bemessungsgrundlage zu reduzieren:
Movables separat vereinbaren
Küche, Sauna, Gartengeräte oder Photovoltaikanlage können im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auf diese beweglichen Gegenstände fällt keine Grunderwerbsteuer an. Praxisbeispiel: 15.000 € für eine Einbauküche separat ausgewiesen spart bei einem Steuersatz von 6,5 % rund 975 €.
Bundesland-Effekt beachten
Wer in Grenzbereichen kauft, kann mitunter ein günstigeres Bundesland wählen. Eine Immobilie direkt hinter der bayerischen Grenze statt in Baden-Württemberg spart 1,5 Prozentpunkte — bei 400.000 € Kaufpreis sind das 6.000 €.
Familienangehörige bevorzugen
Käufe zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkelkindern sowie zwischen Ehepartnern sind grunderwerbsteuerfrei. Wer eine Immobilie innerhalb der Familie weitergeben möchte, spart die gesamte Steuer.
Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten einplanen
Beim Immobilienkauf kommen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu. Eine realistische Kalkulation sieht so aus:
| Kostenposition | Typische Höhe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises |
| Notarkosten | ca. 1,0 % – 1,5 % |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % |
| Maklercourtage | 0 % – 3,57 % (je nach Vereinbarung) |
Gesamtnebenkosten von 10 % bis 15 % des Kaufpreises sind realistisch. Diese müssen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden — Banken beleihen sie selten.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Einzelposten beim Immobilienkauf. Wer das Bundesland kennt und die Bemessungsgrundlage durch separaten Ausweis von Inventar optimiert, spart spürbar. Nutze unseren Grunderwerbsteuerrechner, um die genaue Steuer für dein Bundesland und deinen Kaufpreis zu berechnen.