Du kaufst eine Wohnung oder ein Haus? Dann faellt Grunderwerbsteuer an — und die haengt davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie liegt. Die Steuersaetze reichen von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, NRW, Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € macht das einen Unterschied von bis zu 12.000 €. Unser Grunderwerbsteuerrechner berechnet die exakte Steuer fuer dein Bundesland.
Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrEStG) ist eine einmalige Steuer beim Kauf eines Grundstuecks oder einer Immobilie. Sie wird faellig, sobald der notarielle Kaufvertrag beurkundet ist. Das Finanzamt schickt danach den Steuerbescheid — erst nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die kein Grundbucheintrag moeglich ist.
Die Steuer berechnet sich einfach: Kaufpreis × Steuersatz = Grunderwerbsteuer. Keine Freibetraege, keine Progressionsstufen — es gilt ein fester Prozentsatz auf den vollen Kaufpreis.
Steuersaetze nach Bundesland 2026
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Sachsen | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € |
| Baden-Wuerttemberg | 5,0 % | 20.000 € |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € |
| Thueringen | 5,0 % | 20.000 € |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € |
| NRW | 6,5 % | 26.000 € |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Wann entfaellt die Grunderwerbsteuer?
Es gibt einige Ausnahmen, bei denen keine Grunderwerbsteuer faellt:
- Schenkung und Erbschaft: Bei unentgeltlicher Uebertragung an nahe Angehoerige (Ehepartner, Kinder, Eltern) faellt keine Grunderwerbsteuer an. Stattdessen koennte Schenkung- oder Erbschaftsteuer relevant sein.
- Kaufpreis unter 2.500 €: Sehr guenstige Grundstuecke sind von der Steuer befreit.
- Konzernumstrukturierungen: Bestimmte Uebertragungen zwischen Unternehmen innerhalb eines Konzerns sind befreit.
Grunderwerbsteuer beim Hauskauf sparen
Die Grunderwerbsteuer berechnet sich auf den beurkundeten Kaufpreis. Es gibt jedoch legale Moeglichkeiten, die Bemessungsgrundlage zu reduzieren:
Movables separat vereinbaren
Kueche, Sauna, Gartengeraete oder Photovoltaikanlage koennen im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Auf diese beweglichen Gegenstaende faellt keine Grunderwerbsteuer an. Praxisbeispiel: 15.000 € fuer eine Einbaukueche separat ausgewiesen spart bei einem Steuersatz von 6,5 % rund 975 €.
Bundesland-Effekt beachten
Wer in Grenzbereichen kauft, kann mitunter ein guenstigeres Bundesland waehlen. Eine Immobilie direkt hinter der bayerischen Grenze statt in Baden-Wuerttemberg spart 1,5 Prozentpunkte — bei 400.000 € Kaufpreis sind das 6.000 €.
Familienangehoerige bevorzugen
Kaeufe zwischen Eltern und Kindern, Grosseltern und Enkelkindern sowie zwischen Ehepartnern sind grunderwerbsteuerfrei. Wer eine Immobilie innerhalb der Familie weitergeben moechte, spart die gesamte Steuer.
Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten einplanen
Beim Immobilienkauf kommen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkosten hinzu. Eine realistische Kalkulation sieht so aus:
| Kostenposition | Typische Hoehe |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % – 6,5 % des Kaufpreises |
| Notarkosten | ca. 1,0 % – 1,5 % |
| Grundbucheintrag | ca. 0,5 % |
| Maklercourtage | 0 % – 3,57 % (je nach Vereinbarung) |
Gesamtnebenkosten von 10 % bis 15 % des Kaufpreises sind realistisch. Diese muessen in der Regel aus Eigenkapital finanziert werden — Banken beleihen sie selten.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer ist einer der groessten Einzelposten beim Immobilienkauf. Wer das Bundesland kennt und die Bemessungsgrundlage durch separaten Ausweis von Inventar optimiert, spart spuerbar. Nutze unseren Grunderwerbsteuerrechner, um die genaue Steuer fuer dein Bundesland und deinen Kaufpreis zu berechnen.