Seit der Grundsteuerreform 2022 berechnet sich die Grundsteuer in Deutschland nach einem neuen Verfahren. Unser Grundsteuerrechner ermittelt Grundsteuerwert, Messbetrag und Jahressteuer nach dem Bundesmodell — sofort und kostenlos.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer auf Grundstücke und die darauf stehenden Gebäude. Sie wird von den Gemeinden erhoben und gehört zu den wichtigsten kommunalen Einnahmequellen. Eigentümer zahlen sie direkt, Mieter oft indirekt über die Betriebskostenabrechnung.
Ab dem Kalenderjahr 2025 gilt bundesweit das neue Grundsteuerrecht. Die Reform war notwendig, weil das Bundesverfassungsgericht 2018 die alten Einheitswerte (teilweise aus den 1960er Jahren) für verfassungswidrig erklärte.
Das Bundesmodell: Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Berechnung der Grundsteuer im Bundesmodell erfolgt in drei Schritten:
- Grundsteuerwert ermitteln (Bewertung des Grundstücks)
- Grundsteuermessbetrag berechnen (Grundsteuerwert × Messzahl)
- Grundsteuer festsetzen (Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde)
Schritt 1: Grundsteuerwert
Der Grundsteuerwert setzt sich zusammen aus:
- Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert
- Gebäudewert = vereinfacht aus Normalherstellungskosten und Wohnfläche
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert für einen Quadratmeter Boden und wird von den Gutachterausschüssen für jede Lage ermittelt. Du findest ihn beim zuständigen Katasteramt oder auf dem Online-Portal BORIS.
Schritt 2: Grundsteuermessbetrag
Auf den Grundsteuerwert wird die Steuermesszahl angewendet:
- Wohngrundstücke: 0,31 ‰ (0,00031)
- Nichtwohngrundstücke: 0,34 ‰
Formel: Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert × 0,00031
Schritt 3: Grundsteuer
Den Messbetrag multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz. Der Hebesatz ist kommunal und variiert stark — deutschlandweit liegt er im Schnitt bei etwa 350 %.
Formel: Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag × Hebesatz ÷ 100
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Berlin
Ein typisches Einfamilienhaus in Berlin mit 500 m² Grundstück, Bodenrichtwert 300 €/m² und 120 m² Wohnfläche:
| Position | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Bodenwert | 500 m² × 300 €/m² | 150.000 € |
| Gebäudewert (vereinfacht) | 120 m² × 1.600 € × 0,75 | 144.000 € |
| Grundsteuerwert | 150.000 + 144.000 | 294.000 € |
| Grundsteuermessbetrag | 294.000 × 0,00031 | 91,14 € |
| Grundsteuer (Hebesatz 350 %) | 91,14 × 3,50 | ca. 319 €/Jahr |
Berechne deine individuelle Grundsteuer mit unserem kostenlosen Grundsteuerrechner.
Welche Bundesländer nutzen eigene Modelle?
Fünf Bundesländer haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Grundsteuermodelle eingeführt:
- Bayern — Bayern-Modell (reines Flächenmodell, kein Wert)
- Baden-Württemberg — Bodenwert-Modell BW (nur Bodenwert, kein Gebäudewert)
- Hamburg — Hamburger Wohnlagemodell
- Hessen — Hessisches Flächen-Faktor-Modell
- Niedersachsen — Niedersächsisches Flächen-Lage-Modell
In diesen Ländern gelten andere Berechnungsformeln und Messzahlen. Unser Rechner zeigt für diese Länder eine Näherungsrechnung auf Basis des Bundesmodells.
Grundsteuerwerte verstehen: Bodenrichtwert und Wohnlage
Der Bodenrichtwert ist der entscheidende Faktor für die Höhe der Grundsteuer — besonders in städtischen Lagen. In begehrten Innenstadtlagen kann er deutlich höher ausfallen als am Stadtrand oder auf dem Land.
Wer seinen Bodenrichtwert nicht kennt, findet ihn:
- Im BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes (kostenlos)
- Beim zuständigen Gutachterausschuss
- Im Grundsteuerbescheid des Finanzamts
Grundsteuer und Mietrecht
Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Das bedeutet: Steigt die Grundsteuer, kann sie bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag weitergegeben werden. Im bundesweiten Durchschnitt entfallen auf die Grundsteuer rund 0,17 bis 0,35 €/m² monatlich.
Tipps zur Grundsteuer
- Grundsteuerbescheid prüfen: Vergleiche den Bescheid mit deiner Grundsteuererklärung — Fehler in Flächen oder Bodenrichtwert sind nicht selten.
- Einspruch einlegen: Hast du Zweifel am Grundsteuerwert, kannst du innerhalb der Frist Einspruch beim Finanzamt einlegen.
- Hebesatz beobachten: Gemeinden können den Hebesatz jederzeit anpassen. Steigende Hebesätze erhöhen deine Jahressteuer auch bei gleichbleibendem Messbetrag.
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