Kaufen oder Mieten 2026: Was lohnt sich wirklich?

Eigentum oder Miete? Diese Frage beschäftigt Millionen Menschen in Deutschland. Die Antwort ist 2026 weniger eindeutig als viele denken. Steigende Zinsen, veränderte Immobilienpreise und hohe Nebenkosten machen einen ehrlichen Vergleich wichtiger denn je.

Die Ausgangslage in Deutschland 2026

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich seit der Zinswende 2022 deutlich verändert. Die Bauzinsen sind von unter 1 % auf rund 3,5–4 % gestiegen. Gleichzeitig sind die Kaufpreise in vielen Regionen nur leicht gefallen — in Ballungsräumen stagnieren sie auf hohem Niveau.

Deutschland hat mit rund 50 % eine der niedrigsten Wohneigentumsquoten in Europa. Das liegt nicht an fehlendem Interesse, sondern an den hohen Einstiegskosten — und daran, dass Mieten in Deutschland durch starken Mieterschutz vergleichsweise attraktiv ist.

Die wahren Kosten beim Kaufen

Viele Kaufinteressenten unterschätzen die Gesamtkosten einer Immobilie. Der Kaufpreis ist nur der Anfang.

Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland 7–12 % des Kaufpreises:

Kostenart	Anteil
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 % (je nach Bundesland)
Notarkosten	ca. 1,5 %
Grundbucheintrag	ca. 0,5 %
Maklergebühr	3,57 % (halbe Provision seit 2020)

Bei einer Wohnung für 350.000 € bedeutet das: 24.500–42.000 € an Nebenkosten, die sofort weg sind und keinen Vermögenswert schaffen. Dieses Geld müsste ein Käufer durch Wertsteigerung erst wieder reinholen.

Laufende Kosten als Eigentümer

Eigentümer zahlen neben der Kreditrate:

• Instandhaltungsrücklage: 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr
• Hausgeld / Nebenkosten: 3–5 €/m² monatlich
• Grundsteuer: variiert je nach Kommune
• Versicherungen: Gebäude-, Hausrat-, ggf. Elementarschadenversicherung
• Sonderumlagen: unvorhersehbar, bei älteren Gebäuden häufig

Faustregel: Die tatsächlichen monatlichen Kosten einer Eigentumswohnung liegen oft 30–50 % über der reinen Kreditrate.

Die wahren Kosten beim Mieten

Mieten ist einfacher zu kalkulieren. Die monatliche Belastung ist klar: Kaltmiete plus Nebenkosten. Doch Mieter haben andere Kosten, die oft übersehen werden:

• Mietsteigerungen: In vielen Städten steigen die Mieten um 2–4 % pro Jahr
• Keine Vermögensbildung: Die Miete ist komplett „verlorenes" Geld — allerdings nur, wenn man die Differenz nicht anderweitig investiert
• Abhängigkeit vom Vermieter: Eigenbedarfskündigungen, eingeschränkte Gestaltungsfreiheit

Der entscheidende Vorteil: Mieter haben geringere Bindungskosten und mehr Flexibilität. Wer beruflich mobil sein muss oder möchte, spart sich die enormen Transaktionskosten eines Immobilienverkaufs.

Rechenbeispiel: 80-m²-Wohnung in einer deutschen Großstadt

Vergleichen wir Kaufen und Mieten für eine typische 3-Zimmer-Wohnung:

Szenario Kaufen

Position	Monatlich
Kreditrate (Zins + Tilgung)	1.160 €
Instandhaltungsrücklage	270 €
Hausgeld / Nebenkosten	320 €
Grundsteuer	50 €
Gesamtbelastung	1.800 €

Dazu kommen einmalig ca. 30.000 € Kaufnebenkosten und die gebundenen 80.000 € Eigenkapital.

Szenario Mieten + Investieren

Position	Monatlich
Kaltmiete	960 €
Nebenkosten	240 €
Gesamtbelastung	1.200 €
Differenz zum Kaufen → ETF-Sparplan	600 €

Die 80.000 € Eigenkapital und 30.000 € gesparte Nebenkosten werden ebenfalls in einen ETF investiert.

Ergebnis nach 20 Jahren

	Kaufen	Mieten + Investieren
Immobilienwert / Depotwert	ca. 432.000 €	ca. 570.000 €
Restschuld / Mietkosten gesamt	ca. 130.000 €	ca. 283.000 €
Nettovermögen	ca. 302.000 €	ca. 287.000 €

In diesem Szenario liegen Kaufen und Mieten fast gleichauf. Kleine Änderungen bei Zinssatz, Wertsteigerung oder ETF-Rendite verschieben das Ergebnis in die eine oder andere Richtung.

Wann sich Kaufen lohnt

Eigentum ist finanziell vorteilhaft, wenn mehrere Faktoren zusammenkommen:

1. Lange Haltedauer: Mindestens 15–20 Jahre am gleichen Ort. Die Kaufnebenkosten brauchen Jahre, bis sie sich amortisiert haben.
2. Niedriges Kaufpreis-Miete-Verhältnis: Unter 20 ist günstig, über 30 spricht eher fürs Mieten. In München liegt es bei über 35, in vielen Mittelstädten unter 20.
3. Ausreichend Eigenkapital: Mindestens 20 %, besser 30 %. Ohne Eigenkapital werden die Zinskosten erdrückend.
4. Disziplin-Vorteil: Die monatliche Kreditrate ist ein erzwungener Sparplan. Wer ohne Kredit nicht sparen würde, profitiert vom „Zwangssparen".
5. Mietfreies Wohnen im Alter: Ab Renteneintritt sinkt die Belastung deutlich — vorausgesetzt, der Kredit ist abbezahlt.

Wann sich Mieten lohnt

1. Hohe Kaufpreise in der Region: In teuren Städten wie München, Frankfurt oder Hamburg ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis so hoch, dass Mieten + Investieren fast immer gewinnt.
2. Berufliche Flexibilität nötig: Jobwechsel, Versetzung, Selbstständigkeit — wer mobil bleiben muss, ist als Mieter besser dran.
3. Wenig Eigenkapital: Eine 100-%-Finanzierung ist teuer und riskant. Besser erst Kapital aufbauen.
4. Diszipliniertes Investieren: Wer die Mietdifferenz konsequent in einen breit gestreuten ETF investiert, baut oft mehr Vermögen auf als mit einer Immobilie.
5. Unsichere Lebenssituation: Familienplanung unklar, Beziehungsstatus im Wandel, berufliche Neuorientierung — Flexibilität hat einen echten Wert.

Die häufigsten Denkfehler

„Miete ist rausgeworfenes Geld"

Der populärste Irrtum. Zinsen, Instandhaltung, Kaufnebenkosten und Opportunitätskosten des gebundenen Eigenkapitals sind ebenfalls „rausgeworfenes Geld". Bei einem Kredit über 240.000 € zu 3,8 % zahlt man allein im ersten Jahr über 9.000 € Zinsen — das ist auch keine Vermögensbildung.

„Immobilien steigen immer im Wert"

Langfristig steigen deutsche Immobilienpreise real (nach Inflation) nur um ca. 0,5–1,5 % pro Jahr. In manchen Regionen stagnieren oder fallen sie. Der globale Aktienmarkt hat historisch 5–7 % reale Rendite pro Jahr erzielt.

„Die Kreditrate ist wie Miete, nur für mich selbst"

Die Kreditrate enthält Zins und Tilgung. Nur die Tilgung baut Vermögen auf. Bei 3,8 % Zinsen und 2 % Tilgung gehen anfangs zwei Drittel der Rate an die Bank.

„Kaufen schützt vor steigenden Mieten"

Stimmt — aber Eigentümer tragen dafür das Zinsänderungsrisiko bei Anschlussfinanzierung und das Instandhaltungsrisiko. Eine neue Heizung oder ein Dachschaden kann schnell 20.000–50.000 € kosten.

Die wichtigsten Stellschrauben

Ob Kaufen oder Mieten vorteilhafter ist, hängt vor allem von diesen Faktoren ab:

Faktor	Begünstigt Kaufen	Begünstigt Mieten
Bauzinsen	Unter 2 %	Über 3,5 %
Kaufpreis-Miete-Verhältnis	Unter 20	Über 25
Haltedauer	Über 15 Jahre	Unter 10 Jahre
Eigenkapitalquote	Über 25 %	Unter 10 %
Wertsteigerung	Über 2 %/Jahr	Unter 1 %/Jahr
Alternative Rendite (ETF)	Unter 5 %	Über 6 %

Kaufen oder Mieten — was tun?

Es gibt keine universelle Antwort. Die Entscheidung hängt von deiner Lebenssituation, deiner Region und deiner finanziellen Disziplin ab. Drei Leitfragen helfen bei der Orientierung:

1. Wie lange wirst du am Ort bleiben? Unter 10 Jahren spricht fast immer fürs Mieten.
2. Wie hoch ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis? Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete. Über 25 wird es für Käufer schwer.
3. Würdest du die Differenz wirklich investieren? Sei ehrlich. Wenn nein, ist der Kreditvertrag der bessere Sparplan.

Die beste Entscheidung ist die, die du mit echten Zahlen triffst — nicht mit Bauchgefühl.

Fazit

Kaufen oder Mieten ist keine Glaubensfrage, sondern eine Rechenaufgabe. In der aktuellen Zinslage (2026) ist die Antwort häufig: Es kommt darauf an. In günstigen Regionen mit langem Zeithorizont kann Kaufen die bessere Wahl sein. In teuren Großstädten oder bei Unsicherheit lohnt sich Mieten + Investieren oft mehr.

Entscheidend ist nicht, ob du kaufst oder mietest — sondern dass du die Differenz nicht verkonsumierst. Wer mietet und spart, baut ebenso Vermögen auf wie ein Eigentümer. Wer mietet und das Geld ausgibt, verliert.

Weitere nützliche Rechner: Tilgungsrechner · Mietrenditerechner · Sparplanrechner · Opportunitätskostenrechner