Mietrendite berechnen — Lohnt sich deine Immobilie als Kapitalanlage?

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, will wissen: Lohnt sich das? Die Mietrendite ist die zentrale Kennzahl, um genau das zu beurteilen. Doch Bruttomietrendite und Nettomietrendite liefern sehr unterschiedliche Ergebnisse — und wer nur die Bruttomietrendite betrachtet, rechnet sich die Investition schön. Dieser Artikel erklärt beide Kennzahlen, zeigt typische Kostenfallen und rechnet realistische Beispiele durch. Mit dem kostenlosen Mietrenditerechner kannst du deine eigene Mietrendite sofort berechnen.

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite misst das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und investiertem Kapital. Sie zeigt, wie viel Prozent Rendite eine vermietete Immobilie pro Jahr abwirft — vergleichbar mit dem Zinssatz einer Geldanlage.

Zwei Varianten sind entscheidend:

• Bruttomietrendite: Mieteinnahmen im Verhältnis zum Kaufpreis — ohne Abzüge
• Nettomietrendite: Mieteinnahmen abzüglich aller laufenden Kosten im Verhältnis zu den Gesamtinvestitionskosten

Bruttomietrendite berechnen

Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl. Sie ignoriert alle Nebenkosten und laufenden Ausgaben:

Bruttomietrendite (%) = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Die Bruttomietrendite eignet sich für einen schnellen Erstvergleich verschiedener Objekte. Für eine Kaufentscheidung reicht sie nicht aus — die wahren Kosten bleiben unsichtbar.

Nettomietrendite berechnen

Die Nettomietrendite berücksichtigt die tatsächlichen Kosten. Sie ist die ehrliche Kennzahl für Immobilieninvestoren:

Nettomietrendite (%) = ((Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ Gesamtinvestitionskosten) × 100

Dabei gilt:

• Gesamtinvestitionskosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
• Laufende Kosten = nicht umlagefähige Nebenkosten + Instandhaltungsrücklage + Verwaltung + Leerstandsrisiko

Aus 4,08 % brutto werden 2,44 % netto. Ein Unterschied von fast 40 %. Wer nur die Bruttomietrendite betrachtet, überschätzt seine Rendite massiv.

Kaufnebenkosten: Der unterschätzte Renditefresser

In Deutschland betragen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland zwischen 7 % und 12 % des Kaufpreises:

Kostenart	Typischer Satz	Bei 250.000 € Kaufpreis
Grunderwerbsteuer	3,5–6,5 %	8.750–16.250 €
Notar & Grundbuch	1,5–2,0 %	3.750–5.000 €
Maklergebühr	3,0–3,57 %	7.500–8.925 €
Gesamt	8,0–12,0 %	20.000–30.175 €

Diese Kosten erhöhen dein eingesetztes Kapital, ohne den Wert der Immobilie zu steigern. Jeder Euro Kaufnebenkosten senkt deine Rendite dauerhaft.

Instandhaltungskosten: Wie viel Rücklage?

Jede Immobilie verursacht laufende Instandhaltungskosten. Die Peterssche Formel ist eine verbreitete Faustformel:

Instandhaltungsrücklage = Herstellungskosten × 1,5 ÷ 80 Jahre

In der Praxis rechnen viele Investoren mit einfacheren Richtwerten:

Gebäudealter	Rücklage pro m² pro Jahr	Bei 70 m² Wohnung
Neubau (< 10 Jahre)	7–10 €	490–700 €
10–30 Jahre	10–15 €	700–1.050 €
Altbau (> 30 Jahre)	15–25 €	1.050–1.750 €

Wer die Instandhaltung zu niedrig ansetzt, erlebt böse Überraschungen: Heizungstausch, Dachsanierung oder neue Fenster kosten schnell fünfstellige Beträge. Eine ehrliche Kalkulation schützt vor negativen Renditen.

Leerstand: Das oft ignorierte Risiko

Kein Mieter bedeutet keine Mieteinnahmen — aber die Kosten laufen weiter. Ein realistischer Leerstandsabschlag gehört in jede seriöse Renditeberechnung:

• Gefragte Großstädte (München, Hamburg, Berlin): 1–2 % Leerstandsabschlag
• Mittelstädte mit stabiler Nachfrage: 3–5 %
• Strukturschwache Regionen: 5–10 % oder mehr

Besonders bei älteren Objekten oder in ländlichen Regionen ist der Leerstand ein reales Risiko. Der Kaufen-vs-Mieten-Rechner hilft beim Gesamtvergleich.

Mietrendite in der Praxis: Drei Beispiele

Beispiel 1: Neubauwohnung in München

Kaufpreis: 450.000 € · Nebenkosten (9 %): 40.500 € · Kaltmiete: 1.350 €/Monat

Bruttomietrendite: (16.200 ÷ 450.000) × 100 = 3,60 %

Netto (nach Kosten von 4.800 €): (16.200 − 4.800) ÷ 490.500 × 100 = 2,32 %

Beispiel 2: Bestandswohnung in Leipzig

Kaufpreis: 150.000 € · Nebenkosten (11 %): 16.500 € · Kaltmiete: 650 €/Monat

Bruttomietrendite: (7.800 ÷ 150.000) × 100 = 5,20 %

Netto (nach Kosten von 3.200 €): (7.800 − 3.200) ÷ 166.500 × 100 = 2,76 %

Beispiel 3: Altbauwohnung in Duisburg

Kaufpreis: 80.000 € · Nebenkosten (11 %): 8.800 € · Kaltmiete: 420 €/Monat

Bruttomietrendite: (5.040 ÷ 80.000) × 100 = 6,30 %

Netto (nach Kosten von 2.800 € + 5 % Leerstand): (5.040 × 0,95 − 2.800) ÷ 88.800 × 100 = 2,24 %

Die Beispiele zeigen: Hohe Bruttomietrenditen in günstigen Lagen schrumpfen netto oft auf das Niveau teurer Standorte — Instandhaltung und Leerstand fressen die Differenz auf.

Mietrendite vs. Eigenkapitalrendite

Die Mietrendite betrachtet nur die Mieteinnahmen. Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt zusätzlich den Hebeleffekt durch Fremdfinanzierung:

Eigenkapitalrendite = (Nettomieteinnahmen − Zinsen) ÷ Eigenkapital × 100

Bei niedrigen Zinsen kann die Eigenkapitalrendite deutlich höher sein als die Mietrendite. Steigen die Zinsen, dreht sich der Hebel um. Wer mit Kredit finanziert, sollte daher immer einen Zinsanstieg durchrechnen — der Tilgungsrechner hilft dabei.

Häufige Fehler bei der Mietrendite-Berechnung

1. Nur die Bruttomietrendite betrachten

Makler und Verkäufer werben fast immer mit der Bruttomietrendite. Sie ignoriert Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Leerstand. Die Nettomietrendite liegt typischerweise 30–50 % niedriger.

2. Kaufnebenkosten vergessen

10 % Kaufnebenkosten erhöhen dein eingesetztes Kapital um 25.000 € bei einer 250.000-€-Wohnung. Das allein senkt die Rendite um fast 0,5 Prozentpunkte.

3. Instandhaltung zu niedrig ansetzen

Eine Sonderumlage für ein neues Dach kann 10.000–20.000 € kosten. Wer mit 500 € pro Jahr kalkuliert, rechnet sich die Rendite schön. Realistisch sind 1–2 % des Immobilienwerts pro Jahr.

4. Leerstand ignorieren

Selbst in gefragten Lagen gibt es Mieterwechsel mit Leerstandsmonaten. Ein Abschlag von mindestens 2–3 % gehört in jede Kalkulation.

5. Mieterhöhungspotenzial überschätzen

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze begrenzen Mieterhöhungen. Eine Kalkulation sollte immer auf der aktuellen Miete basieren — nicht auf Wunschmieten.

Ab welcher Mietrendite lohnt sich eine Immobilie?

Faustregeln für die Nettomietrendite:

Nettomietrendite	Bewertung
< 2 %	Schwach — kaum besser als Tagesgeld, hohes Klumpenrisiko
2–3 %	Durchschnitt in Großstädten — nur mit Wertsteigerung lohnend
3–4 %	Gut — solide Rendite mit Cashflow
> 4 %	Sehr gut — selten in guten Lagen, Leerstandsrisiko prüfen

Eine niedrige Mietrendite kann sich trotzdem lohnen, wenn die Lage eine stabile Wertsteigerung verspricht. Umgekehrt nutzt eine hohe Bruttomietrendite nichts, wenn Leerstand und Instandhaltung den Cashflow auffressen. Der Renditerechner zeigt, wie sich verschiedene Anlageklassen im Vergleich schlagen.

Fazit

Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Immobilieninvestoren — aber nur die Nettomietrendite liefert ein ehrliches Bild. Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Leerstand fressen typischerweise 30–50 % der Bruttomietrendite. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen will, muss alle Kosten einrechnen und die Nettomietrendite mit alternativen Geldanlagen vergleichen.

Der schnellste Weg: Kaufpreis, Nebenkosten und Miete in den Mietrenditerechner eingeben und sofort sehen, ob sich die Investition lohnt.

Weitere nützliche Rechner: Tilgungsrechner · Kaufen-vs-Mieten-Rechner · Renditerechner