Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, braucht zwingend einen Notar. Ohne notarielle Beurkundung ist kein Immobilienkauf in Deutschland rechtswirksam. Doch was kostet das genau? Und warum ist der Preis gesetzlich festgelegt?
Dieser Artikel erklärt die Notarkosten und Grundbuchgebühren Schritt für Schritt — mit konkreten Beispielen für gängige Kaufpreise.
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Notarkosten sind gesetzlich geregelt
In Deutschland gilt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Es legt die Notargebühren bundesweit einheitlich fest — kein Notar kann mehr oder weniger verlangen. Der Kaufpreis (Geschäftswert) bestimmt die Gebührenhöhe anhand einer festgelegten Tabelle (Anlage 2, Tabelle B).
Das bedeutet: Du musst nicht mehrere Notare vergleichen. Die Gebühren sind überall gleich.
Was sind Gebühreneinheiten (GE)?
Das GNotKG arbeitet mit sogenannten Gebühreneinheiten (GE). Für jeden Kaufpreis gibt es eine GE-Grundgebühr. Bestimmte Tätigkeiten des Notars werden dann als Vielfaches dieser GE abgerechnet:
- Beurkundungsgebühr: 2,0 GE — für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
- Vollzugsgebühr: 0,5 GE — für die Abwicklung (z. B. Eintragung im Grundbuch veranlassen)
- Betreuungsgebühr: 0,5 GE — für Beratung und Abwicklung außerhalb des Beurkundungstermins
Hinzu kommen Auslagen (Porto, Telekommunikation) und 19 % Mehrwertsteuer auf alle Notargebühren.
GNotKG-Gebührentabelle: GE nach Kaufpreis
Die wichtigsten Werte aus der amtlichen Tabelle (Anlage 2 GNotKG):
| Kaufpreis bis | 1,0 GE | Beurkundung (2,0 GE) |
|---|---|---|
| 100.000 € | 225 € | 450 € |
| 200.000 € | 345 € | 690 € |
| 300.000 € | 435 € | 870 € |
| 400.000 € | 525 € | 1.050 € |
| 500.000 € | 615 € | 1.230 € |
| 600.000 € | 705 € | 1.410 € |
| 800.000 € | 885 € | 1.770 € |
| 1.000.000 € | 1.065 € | 2.130 € |
Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis
Für ein Haus mit einem Kaufpreis von 400.000 € ergibt sich folgende Kostenaufstellung:
Notargebühren (netto)
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Beurkundungsgebühr | 2,0 × 525 € | 1.050,00 € |
| Vollzugsgebühr | 0,5 × 525 € | 262,50 € |
| Betreuungsgebühr | 0,5 × 525 € | 262,50 € |
| Auslagenpauschale | Pauschal | 30,00 € |
| MwSt. 19 % | auf 1.605 € | 304,95 € |
| Notargebühren gesamt | 1.909,95 € |
Grundbuchgebühren
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Eigentumsumschreibung | 1,0 × 525 € | 525,00 € |
| Auflassungsvormerkung | 0,5 × 525 € | 262,50 € |
| Grundbuchgebühren gesamt | 787,50 € |
Gesamtkosten: ca. 2.697 € (≈ 0,67 % des Kaufpreises)
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Was kostet der Notar noch — wenn ich finanziere?
Nimmst du einen Kredit auf, muss der Notar auch die Grundschuld beurkunden. Das kostet zusätzlich:
- Grundschuld Beurkundung: 1,0 GE (auf den Grundschuldbetrag)
- Grundschuld Eintragung im Grundbuch: 1,0 GE
Bei einem Darlehen von 320.000 € (GE = 435 €) wären das rund 870 € zusätzlich für den Notar plus 435 € fürs Grundbuch — jeweils netto zzgl. MwSt.
Vergleich: Gesamtnebenkosten beim Immobilienkauf
Notarkosten sind nur ein Teil der Nebenkosten. Beim Immobilienkauf fallen typischerweise an:
| Kostenart | Kosten (ca.) | Pflicht? |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % des Kaufpreises | Ja |
| Notargebühren | ca. 0,5–1,0 % (inkl. MwSt.) | Ja |
| Grundbuchgebühren | ca. 0,3–0,5 % | Ja |
| Maklerprovision | 0–3,57 % (je Partei) | Nein |
Insgesamt kommen auf den Käufer je nach Bundesland 5–15 % des Kaufpreises an Nebenkosten zu. Bei 400.000 € Kaufpreis in NRW (6,5 % Grunderwerbsteuer) sind das schnell 40.000–50.000 € zusätzlich.
Weitere Rechner für die Nebenkosten:
- Grunderwerbsteuerrechner — Steuer nach Bundesland berechnen
- Tilgungsrechner — monatliche Rate und Tilgungsplan berechnen
- Baufinanzierungsrechner — Gesamtkosten der Finanzierung
Wann zahlt man die Notarkosten?
Der Notar stellt die Rechnung nach der Beurkundung — in der Regel innerhalb weniger Wochen. Die Grundbuchgebühren werden vom Grundbuchamt direkt in Rechnung gestellt, oft nach der Eigentumsumschreibung.
Beide Beträge sind sofort fällig und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht.
Kann man Notarkosten sparen?
Die Gebühren selbst sind gesetzlich festgelegt — kein Spielraum. Aber:
- Kaufvertragsentwurf selbst einbringen: Wenn du selbst einen Entwurf lieferst (z. B. über einen Anwalt), spart das dem Notar Arbeit — die Gebühren bleiben aber gleich.
- Inventar separat ausweisen: Küche, Einbauschränke oder andere mitverkaufte Gegenstände können separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Da auf diese kein Grunderwerbsteuer anfällt, sinkt der steuerliche Kaufpreis — die Notargebühren richten sich jedoch nach dem Gesamtgeschäftswert.
- Auf Makler verzichten: Die Maklerprovision ist der größte variable Kostenfaktor — wenn du ohne Makler kaufst, sparst du 3–7 % des Kaufpreises.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich den Notar selbst wählen?
Ja. Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Notar. In der Praxis wählt häufig der Käufer, da er die Kosten trägt. Wichtig: Der Notar muss neutral sein — er darf keine Partei bevorzugen.
Wer zahlt den Notar — Käufer oder Verkäufer?
In der Regel zahlt der Käufer alle Notarkosten. Ausnahmen sind möglich, aber selten und müssen explizit vereinbart werden.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum nein. Bei vermieteten Immobilien können die Notarkosten als Teil der Anschaffungsnebenkosten aktiviert und über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden.
Was ist die Auflassungsvormerkung?
Die Auflassungsvormerkung ist ein vorläufiger Eintrag im Grundbuch, der den Käufer schützt — noch vor der endgültigen Eigentumsumschreibung. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück ein zweites Mal verkauft oder anderweitig belastet.
Fazit: Notarkosten einplanen
Notargebühren und Grundbuchkosten sind beim Immobilienkauf nicht verhandelbar — aber kalkulierbar. Plane rund 1,5–2 % des Kaufpreises als Reserve ein (inkl. MwSt. und Grundbuchgebühren, ohne Finanzierungskosten).
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