Die Spekulationssteuer greift bei privaten Veräußerungsgeschäften nach § 23 EStG: Wer eine Immobilie, Kryptowährungen oder andere bewegliche Güter mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn als Einkommen versteuern — es sei denn, die Haltedauer überschreitet die gesetzliche Grenze. Unser Spekulationssteuerrechner ermittelt die Steuer sofort und kostenlos.

Was ist die Spekulationssteuer?

Der Begriff „Spekulationssteuer" ist kein offizieller Steuerterm, sondern eine Kurzbezeichnung für die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne nach § 23 EStG. Sie gilt nicht für Aktien oder ETFs (die unterliegen der Kapitalertragsteuer), sondern für:

  • Immobilien (Grundstücke, Gebäude): steuerfrei nach 10 Jahren Haltedauer
  • Kryptowährungen (Bitcoin, Ethereum etc.): steuerfrei nach 1 Jahr Haltedauer
  • Sonstige bewegliche Wirtschaftsgüter (Edelmetalle, Kunstgegenstände): ebenfalls nach 1 Jahr steuerfrei

Der Spekulationsgewinn wird zum persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — nicht pauschal wie die Kapitalertragsteuer (25 %). Mehr dazu in unserem Einkommensteuerrechner.

Haltedauerregeln: Wann ist der Verkauf steuerfrei?

Asset-Typ Steuerfreie Haltedauer Gesetzliche Grundlage
Immobilien (nicht selbstgenutzt) > 10 Jahre § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG
Selbstgenutzte Immobilien Steuerfrei (bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den 2 Vorjahren) § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG
Kryptowährungen > 1 Jahr § 23 Abs. 1 Nr. 2 EStG
Sonstige bewegliche Güter > 1 Jahr § 23 Abs. 1 Nr. 2 EStG

Maßgeblich ist das Datum im Kaufvertrag bzw. Übertragungsdatum, nicht der Zahlungseingang.

Freigrenze 1.000 €: Kein Freibetrag!

Es gibt eine Freigrenze von 1.000 € pro Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Diese Freigrenze ist kein Freibetrag — das ist ein entscheidender Unterschied:

Freigrenze: Liegt der Gesamtgewinn bei ≤ 1.000 €, ist er steuerfrei.
Liegt er bei 1.000,01 €, wird der gesamte Gewinn steuerpflichtig.

Das bedeutet: Bei einem Gewinn von 1.001 € fallen Steuern auf 1.001 € an — nicht nur auf 1 €.

Formel: Spekulationsgewinn berechnen

Spekulationsgewinn = Verkaufspreis − (Anschaffungskosten − kumulierte AfA) − Veräußerungskosten

Zu den Anschaffungskosten zählen: Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerkosten beim Kauf.

Zu den Veräußerungskosten zählen: Maklerkosten beim Verkauf, Notarkosten, weitere direkte Verkaufskosten.

AfA-Rückrechnung bei Immobilien

Wer eine Immobilie vermietet hat, konnte über die Jahre Abschreibungen (AfA) steuerlich geltend machen. Das Finanzamt berücksichtigt diese AfA beim Verkauf: Die kumulierten Abschreibungen werden von den Anschaffungskosten abgezogen, was den steuerlichen Buchwert senkt — und damit den steuerpflichtigen Gewinn erhöht.

Steuerlicher Buchwert = Anschaffungskosten − kumulierte AfA

Rechenbeispiel: Immobilie mit AfA

Kaufpreis (2016): 200.000 €
Kumulierte AfA (2016–2026, 10 × 2 % = 20 %): 40.000 €
Steuerlicher Buchwert: 200.000 − 40.000 = 160.000 €
Verkaufspreis (2026): 320.000 €
Veräußerungskosten: 5.000 €
Spekulationsgewinn: 320.000 − 160.000 − 5.000 = 155.000 €
Steuer bei 35 % ESt-Satz: 155.000 × 35 % = 54.250 €

Ohne AfA-Rückrechnung wäre der steuerpflichtige Gewinn nur 115.000 € — die AfA erhöht ihn hier um 40.000 €.

Rechenbeispiel: Krypto innerhalb 1 Jahr

Kaufdatum: 01.06.2025 | Verkaufdatum: 01.01.2026 (7 Monate)
Kaufkurs: 10.000 €
Verkaufskurs: 15.000 €
Spekulationsgewinn: 5.000 €
Steuer bei 25 % ESt-Satz: 5.000 × 25 % = 1.250 €

Steuerbetrag berechnen

Steuerbetrag = Spekulationsgewinn × persönlicher Einkommensteuersatz

Der persönliche ESt-Satz hängt vom Gesamteinkommen ab. Mehr dazu im Einkommensteuerrechner. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften werden dem übrigen Einkommen hinzugerechnet und erhöhen damit den Steuersatz (Progressionsvorbehalt bei bestimmten Konstellationen).

Unterschied zur Kapitalertragsteuer

Die Kapitalertragsteuer (Abgeltungssteuer) gilt für Aktien, Fonds und Zinsen — pauschal 25 % zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer. Die Spekulationssteuer nach §23 EStG gilt dagegen für Immobilien und Krypto — zu deinem persönlichen Satz. Mehr im Kapitalertragsteuer-Rechner.

Spekulationssteuerrechner nutzen

Mit unserem kostenlosen Spekulationssteuerrechner berechnest du deine Steuer in Sekunden:

  1. Asset-Typ wählen (Immobilie, Krypto oder sonstiges)
  2. Anschaffungs- und Verkaufsdatum eingeben
  3. Anschaffungskosten, Verkaufspreis und Veräußerungskosten eintragen
  4. Bei Immobilien: kumulierte AfA angeben
  5. Persönlichen ESt-Satz eingeben
  6. Steuerbetrag, Spekulationsgewinn und Steuer-Status werden sofort angezeigt

Häufige Fragen zur Spekulationssteuer

Wie lange muss ich eine Immobilie halten, um keine Spekulationssteuer zu zahlen?

Mehr als 10 Jahre. Maßgeblich ist der Tag im Kaufvertrag (Notartermin). Wer am 15. März 2015 kauft und vor dem 15. März 2025 verkauft, zahlt Spekulationssteuer.

Gilt die 10-Jahres-Frist auch für selbstgenutzte Immobilien?

Nein. Selbstgenutzte Immobilien sind steuerfrei, wenn die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — unabhängig von der Haltedauer.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer auf Krypto?

Sie entspricht deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei 30.000 € Jahreseinkommen (ledig) und 5.000 € Krypto-Gewinn innerhalb von 1 Jahr beträgt der Grenzsteuersatz ca. 30 %.

Was passiert, wenn mein Gewinn genau 1.000 € beträgt?

Bei genau 1.000 € Gewinn greift die Freigrenze — der Gewinn ist steuerfrei. Ab 1.000,01 € wird der gesamte Gewinn steuerpflichtig.