Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Die gute Nachricht: Mieteinnahmen lassen sich um Abschreibung (AfA), Werbungskosten und Schuldzinsen kürzen — oft entsteht in den Anfangsjahren ein steuerlicher Buchverlust, der andere Einkünfte mindert. Unser Vermietung Steuer-Rechner ermittelt die Belastung in Sekunden.
Was zählt zu den Einkünften aus Vermietung?
Steuerpflichtig sind alle Einnahmen aus der Überlassung von Grundstücken, Gebäuden oder Wohnungen — also Kaltmiete plus ein etwaiger Überschuss aus Nebenkosten. Sind NK-Einnahmen und umlagefähige NK-Ausgaben gleich, ist der Saldo neutral.
Die Formel
Einkünfte aus Vermietung = Mieteinnahmen − Werbungskosten − AfA
Steuerlast = Einkünfte × persönlicher Grenzsteuersatz
AfA: lineare Abschreibung nach §7 (4) EStG
- 2 % p.a. — Standard für Gebäude mit Bauantrag ab 1925
- 2,5 % p.a. — ältere Gebäude (Bauantrag vor 1925)
- 3 % p.a. — neue Wohngebäude (Bauantrag/Kauf ab 2023)
Achtung: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibungsfähig — der Grund und Boden nicht. Eine typische Aufteilung lautet 80 % Gebäude / 20 % Grundstück.
Werbungskosten im Überblick
Zu den absetzbaren Aufwendungen gehören u.a. Schuldzinsen (nicht die Tilgung!), Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, nicht-umlagefähiges Hausgeld, Verwaltungskosten und Fahrten zum Objekt. Die Tilgung der Bank-Annuität ist nicht absetzbar — sie ist Vermögensaufbau.
Rechenbeispiel
Eigentumswohnung, Kaufpreis 250.000 €, davon 200.000 € Gebäudeanteil. Kaltmiete 12.000 €/Jahr. Schuldzinsen 4.000 €, Grundsteuer 600 €, Hausgeld nicht umlagefähig 800 €, Erhaltungsaufwand 1.500 €. Grenzsteuersatz 42 %.
- Mieteinnahmen: 12.000 €
- AfA: 200.000 € × 2 % = 4.000 €
- Werbungskosten: 4.000 + 600 + 800 + 1.500 = 6.900 €
- Einkünfte: 12.000 − 6.900 − 4.000 = 1.100 €
- Steuerlast: 1.100 × 42 % ≈ 462 €
Verlustausgleich nach §10d EStG
Sind Werbungskosten und AfA höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser wird mit deinen anderen Einkünften (Gehalt, Selbstständigkeit) verrechnet — die Gesamtsteuer sinkt. Verbleibende Verluste werden in das Vorjahr zurück- oder in Folgejahre vorgetragen.
Verwandte Rechner
- Einkommensteuerrechner — für die Bestimmung deines Grenzsteuersatzes
- Kapitalertragsteuer-Rechner — Vergleich mit Einkünften aus Kapitalvermögen
- Grunderwerbsteuer-Rechner — einmalige Steuer beim Immobilienkauf
- Mietrendite-Rechner — Brutto- und Nettorendite einer Immobilie
Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die AfA bei vermieteten Immobilien?
Die lineare AfA beträgt 2 % p.a. vom Gebäudeanteil. Für ältere Gebäude (Bauantrag vor 1925) sind es 2,5 %, für neue Wohngebäude (ab 2023) 3 %.
Welche Werbungskosten kann ich absetzen?
Schuldzinsen, Erhaltungsaufwand, Grundsteuer, nicht-umlagefähiges Hausgeld, Verwaltungskosten und Fahrten zum Objekt — alles, was im Zusammenhang mit der Vermietung anfällt.
Was ist ein Verlustausgleich?
Negative Einkünfte aus Vermietung mindern andere Einkunftsarten (§10d EStG). Insbesondere in den ersten Jahren mit hohen Schuldzinsen entsteht oft ein Buchverlust.
Muss ich umlagefähige Nebenkosten versteuern?
Nein — bei ausgeglichener NK-Abrechnung ist der Saldo 0. Nur ein Überschuss ist Mieteinnahme.
Welcher Steuersatz gilt für Mieteinnahmen?
Der persönliche Grenzsteuersatz nach §32a EStG (14 %–45 %), nicht die Abgeltungssteuer.