Wer eine Immobilie kauft, zahlt mehr als nur den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision summieren sich schnell auf 10–15 % des Kaufpreises — bei 400.000 € Kaufpreis also rund 40.000–60.000 € obendrauf. Unser Kaufnebenkostenrechner zeigt dir die genaue Aufstellung pro Bundesland.
Die drei Hauptposten der Kaufnebenkosten
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus drei Blöcken zusammen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig werden:
- Grunderwerbsteuer — fällig nach Beurkundung, an das Finanzamt
- Notar- und Grundbuchgebühren — fällig direkt nach Beurkundung bzw. Eintrag
- Maklerprovision — fällig nach Beurkundung bei Erfolgsfall
1. Grunderwerbsteuer: 3,5 % bis 6,5 % je nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer (GrEStG) ist der größte Einzelposten. Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt — nicht nach dem Wohnort des Käufers.
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 € |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € |
| Hamburg, Sachsen | 5,5 % | 22.000 € |
| Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % | 20.000 € |
| Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € |
Wer die Steuer detailliert vergleichen möchte, nutzt unseren Grunderwerbsteuerrechner.
2. Notar- und Grundbuchgebühren: ca. 1,5–2,0 %
Notar- und Grundbuchkosten sind in Deutschland gesetzlich geregelt (Gerichts- und Notarkostengesetz, GNotKG) und richten sich nach dem Geschäftswert (Kaufpreis). Faustregel:
- Notar: ca. 1,0–1,5 % des Kaufpreises (Beurkundung, Vollzug, Treuhand)
- Grundbuch: ca. 0,5 % (Eigentumsumschreibung, Eintragung Grundschuld)
In Summe also etwa 1,5–2,0 %. Der Wert variiert leicht nach Komplexität: Eintragung mehrerer Grundschulden, Bauträgervertrag oder Treuhandzahlungen erhöhen die Kosten. Für die Detailberechnung der Notarkosten nach GNotKG-Tabelle nutze unseren Notarkostenrechner.
3. Maklerprovision und das Bestellerprinzip
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Wohnimmobilien an private Käufer eine bundesweite Regelung: Wenn beide Parteien den Makler beauftragen oder die Maklerleistung in Anspruch nehmen, wird die Provision hälftig geteilt. Der Verkäufer darf nicht mehr alles auf den Käufer abwälzen.
Übliche Höhen der Gesamtprovision (inkl. 19 % USt.):
- 5,95 % — niedrigeres Marktniveau
- 7,14 % — sehr verbreitet (entspricht 3,57 % je Seite)
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und 7,14 % Provision (50/50-Split) trägt der Käufer also 14.280 €. Bei einem reinen Privatverkauf ohne Makler entfällt diese Position komplett — 0 % ist im Rechner zulässig.
Rechenbeispiel: NRW, 400.000 € Kaufpreis
Klassische Konstellation mit hohem Steuersatz:
| Position | Prozent | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer NRW | 6,5 % | 26.000 € |
| Notar + Grundbuch | 2,0 % | 8.000 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil 50 % von 7,14 %) | 3,57 % | 14.280 € |
| Summe Kaufnebenkosten | 12,07 % | 48.280 € |
Plus 400.000 € Kaufpreis ergibt das einen Gesamtaufwand von 448.280 €. Banken finanzieren die 48.280 € Nebenkosten in der Regel nicht — sie müssen aus Eigenkapital bezahlt werden.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Mit dem Einzug enden die Kosten nicht. Wiederkehrende Belastungen sind:
- Grundsteuer — jährliche Kommunalsteuer (siehe Grundsteuerrechner für die neue Bundesmodell-Berechnung 2025)
- Instandhaltungsrücklage — bei Eigentumswohnungen Pflichtanteil; sinnvoll für Häuser etwa 1 €/qm/Monat
- Hausgeld bei Eigentumswohnungen
Sparmöglichkeiten
- Inventar separat im Kaufvertrag: Küche, Sauna, Markise, PV-Anlage senken die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer (Vorsicht: realistische Werte angeben).
- Bundeslandwahl bei Neubau-Standort: Wer flexibel ist, wählt ein Niedrigsteuer-Bundesland.
- Verwandtenkauf: Käufe zwischen Eltern, Kindern, Großeltern oder Ehepartnern sind grunderwerbsteuerfrei.
- Privatverkauf: Maklerprovision spart komplett bis zu 3,57 % Käuferanteil.
FAQ
Wann sind die Kaufnebenkosten fällig?
Notarkosten direkt nach Beurkundung (ca. 2 Wochen). Grunderwerbsteuer 4–6 Wochen nach Notartermin. Maklerprovision nach Beurkundung. Die Grundbuchgebühr wird mit dem Eintrag fällig.
Was kostet der Notar bei einer 500.000-€-Immobilie?
Etwa 6.000–7.500 € insgesamt (Notar 1,0–1,5 % + Grundbuch ca. 0,5 %). Den exakten Betrag liefert unser Notarkostenrechner.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei selbstgenutzter Immobilie: nein. Bei Vermietung: ja — als Werbungskosten bzw. (bei Grunderwerbsteuer und Notarkosten) als Teil der Anschaffungskosten, die über die AfA abgeschrieben werden.
Fazit
10–15 % Kaufnebenkosten sind die Regel — nicht die Ausnahme. Plane sie von Anfang an als Eigenkapital ein und vergleiche die Steuersätze deines Wunsch-Bundeslandes. Mit dem Kaufnebenkostenrechner berechnest du dein konkretes Szenario in Sekunden.