Wer eine Wohnimmobilie über einen Makler kauft, zahlt schnell fünfstellig zusätzlich — bei 400.000 € Kaufpreis sind bei 5,95 % über 23.000 € Provision allein für die Vermittlung fällig, bei 7,14 % sogar fast 28.600 €. Seit der BGB-Reform Ende 2020 wird dieser Betrag in der Praxis 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Unser Maklerkostenrechner zeigt sofort, wie viel auf jede Seite entfällt.
Was ist die Maklerprovision?
Die Maklerprovision (auch „Courtage" oder „Maklergebühr") ist das Honorar des Maklers für die Vermittlung des Kaufvertrags. Bemessungsgrundlage ist der notariell beurkundete Kaufpreis — nicht der Verkehrswert. Üblicherweise wird sie in Prozent angegeben und enthält bereits die 19 % Mehrwertsteuer.
Formel:
Maklerprovision = Kaufpreis × Provisionssatz
Die BGB-Reform vom 23. Dezember 2020 — der Game-Changer
Bis 2020 war die Verteilung der Maklerkosten regional sehr unterschiedlich. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen zahlte traditionell der Käufer die volle Provision, in Bayern und NRW war 50/50 üblich. Mit den §§656a–d BGB (Maklerrecht beim Verkauf von Wohnimmobilien) gilt seit dem 23. Dezember 2020:
- §656a BGB — Maklervertrag bedarf der Textform (E-Mail genügt, Telefon nicht).
- §656b BGB — Wirkt beim Doppelauftrag: Wird der Makler von beiden Parteien beauftragt, muss er von beiden den gleichen Satz verlangen.
- §656c BGB — Beauftragt nur eine Partei den Makler, kann sie höchstens die Hälfte ihrer Provision auf die andere Seite umlegen — und nur gegen Nachweis der eigenen Zahlung.
- §656d BGB — Vereinbarungen zulasten der nicht beauftragenden Partei sind unwirksam, wenn sie über den 50/50-Split hinausgehen.
Wichtige Einschränkung: Die Regeln gelten nur für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeobjekten oder unbebauten Grundstücken gilt weiterhin Vertragsfreiheit.
Übliche Sätze 2026 — nach Bundesland
Seit der Reform haben sich die Sätze regional angeglichen. Üblich sind heute:
| Bundesland | Gesamtsatz inkl. MwSt. | Je Partei (50/50) |
|---|---|---|
| Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,97 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,12 % |
| Bayern, Berlin, Baden-Württemberg, Brandenburg, Niedersachsen, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen | 7,14 % | 3,57 % |
Die genannten Sätze sind ortsüblich, kein gesetzlicher Standard — und voll verhandelbar.
Rechenbeispiel: 400.000 € Hauskauf in Hessen
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € |
| Maklerprovision gesamt (5,95 %) | 23.800 € |
| Käuferanteil (50 %) | 11.900 € |
| Verkäuferanteil (50 %) | 11.900 € |
Bei einem identischen Kauf in NRW (7,14 % gesamt) wären 14.280 € auf jeder Seite fällig — mehr als 2.000 € pro Seite Unterschied allein durch das Bundesland.
Maklerkosten im Kontext der Kaufnebenkosten
Die Maklerprovision ist nur einer von drei großen Posten der Kaufnebenkosten:
- Grunderwerbsteuer — 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) — siehe Grunderwerbsteuerrechner.
- Notar und Grundbuch — zusammen ca. 1,5–2,0 % vom Kaufpreis — siehe Notarkostenrechner.
- Maklerprovision — 2,97–3,57 % je Partei (siehe oben).
Insgesamt fallen für den Käufer in vielen Bundesländern 10–15 % zusätzlich zum Kaufpreis an. Eine Gesamtübersicht inkl. aller drei Posten gibt der Nebenkostenrechner; wie sich die Monatsrate je nach Kaufnebenkosten und Eigenkapital verändert, zeigt der Baufinanzierungsrechner.
Verhandeln, vermeiden, optimieren
1. Vor Unterschrift verhandeln
Es gibt keinen gesetzlichen Mindest- oder Höchstsatz. Bei hochpreisigen Objekten (ab ~600.000 €) oder im Käufermarkt sind 4–5 % gesamt realistisch — manchmal sogar 2–3 %. Wer zwei oder drei Makler vergleicht, hat das beste Verhandlungsargument.
2. Direkt vom Eigentümer („von privat")
Etwa 30 % aller Eigentumsobjekte werden ohne Makler verkauft. Die Suche kostet mehr Zeit, spart aber pro Seite 3.000–15.000 €.
3. Reine Online-Vermittler
Plattformen wie McMakler, Maklaro oder Homeday arbeiten teils mit Festpreisen ab ~3.000 € oder reduzierten Sätzen um 1,5–2 % statt 3,57 %.
4. Maklerprovision steuerlich absetzen
Beim Vermietungsobjekt zählt die Provision zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die AfA über 50 Jahre abgeschrieben — siehe Vermietungsrechner. Beim Eigenheim ist sie nicht abzugsfähig, außer beim beruflich bedingten Umzug.
Wann ist der Makler sein Geld wert?
- Komplexe Bewertung: Erbschaftsteilung, Scheidung, Sondereigentum
- Schwer zu vermarktende Objekte: Renovierungsbedarf, schwache Lage, ungewöhnlicher Zuschnitt
- Käuferseite: exklusive Off-Market-Angebote, Schnelligkeit
- Rechtssicherheit: Korrekte Exposé-Erstellung, Datenschutz, Vorvertrag
Bei einer 0815-Wohnung in guter Lage und steigendem Markt ist der Mehrwert dagegen oft begrenzt.
FAQ
Muss der Käufer dem Makler etwas zahlen, wenn der Verkäufer ihn beauftragt hat?
Nur wenn der Makler mit beiden Parteien jeweils einen wirksamen Provisionsvertrag in Textform geschlossen hat und beide den gleichen Satz tragen. Sonst bleibt die Provision beim Auftraggeber.
Was ist der Unterschied zwischen Innen- und Außenprovision?
Innenprovision = vom Verkäufer; Außenprovision = vom Käufer. Vor 2020 oft kombiniert. Seit BGB §656c muss bei Wohnimmobilien jede Seite ihre Hälfte direkt zahlen — Verrechnungstricks sind unwirksam.
Was passiert bei einem geplatzten Kauf?
Ohne notariellen Kaufvertrag entsteht keine Provision (§652 BGB). Wird der Vertrag nach Beurkundung wieder aufgehoben, bleibt der Provisionsanspruch in der Regel bestehen.
Fazit
Seit der BGB-Reform 2020 ist die Maklerprovision für Wohnimmobilien fast immer ein 50/50-Spiel — und die Sätze haben sich auf 5,95–7,14 % inkl. MwSt. eingependelt. Wer früh verhandelt, Online-Vermittler in Betracht zieht oder direkt vom Eigentümer kauft, spart oft mehrere tausend Euro. Mit dem Maklerkostenrechner kennst du deinen Anteil in 10 Sekunden — und kannst ihn direkt in den Baufinanzierungsrechner übernehmen.