Mieterhöhungen sind in Deutschland streng geregelt. Wer wissen will, ob eine Forderung des Vermieters rechtmäßig ist, prüft drei Bausteine: Kappungsgrenze, ortsübliche Vergleichsmiete und – wenn modernisiert wurde – die Modernisierungsumlage nach §559 BGB. Unser Mieterhöhungsrechner rechnet alle drei in Sekunden durch.
Die drei wichtigsten Regeln
- §558 BGB Kappungsgrenze: max. +20 % in 3 Jahren (15 % bei angespanntem Wohnungsmarkt).
- §558 BGB Vergleichsmiete: die neue Miete darf nie über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) liegen.
- §558 Abs. 1 BGB 15-Monats-Sperre: mindestens 12 Monate seit der letzten Erhöhung plus 3 Monate Zustimmungsfrist.
Die Formel
Maximale neue Miete = min(aktuelle Kaltmiete × (1 + Kappungsgrenze), ortsübliche Vergleichsmiete)
Maximale Erhöhung = neue Miete − aktuelle Kaltmiete
Kappungsgrenze 20 % oder 15 %?
Standardmäßig gilt eine Kappungsgrenze von 20 % in 3 Jahren. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt reduzieren die Bundesländer per Verordnung auf 15 %. Betroffen sind u.a. Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf — die genaue Liste variiert nach Landesverordnung.
Ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel)
Die Vergleichsmiete steht im qualifizierten Mietspiegel der Stadt — er listet €/m² nach Baujahr, Wohnungsgröße, Lage und Ausstattung. Grobe Werte (2026):
- Berlin: ~ 11 €/m²
- München: ~ 21 €/m²
- Hamburg: ~ 14 €/m²
- Köln / Düsseldorf: ~ 13 €/m²
- Frankfurt: ~ 16 €/m²
- Leipzig: ~ 8 €/m²
- Ländlicher Raum: ~ 7–10 €/m²
Rechenbeispiel
70 m² Wohnung in Köln, aktuelle Kaltmiete 800 €, Mietspiegel 13 €/m², Kappungsgrenze 15 % (angespannter Markt).
- Aktuelle Miete/m²: 800 ÷ 70 = 11,43 €/m²
- Ortsübliche Vergleichsmiete: 13 × 70 = 910 €
- Kappungsobergrenze: 800 × 1,15 = 920 €
- Maximal zulässig (niedrigerer Wert): 910 €
- Maximale Erhöhung: 910 − 800 = 110 €
Modernisierungsumlage nach §559 BGB
Wurde das Gebäude modernisiert (energetische Sanierung, neue Heizung, Aufzug, Wohnwertverbesserung), dürfen 8 % der Investitionskosten pro Jahr zusätzlich auf die Jahresmiete umgelegt werden. Beispiel: 15.000 € Modernisierungskosten × 8 % = 1.200 €/Jahr = 100 €/Monat.
Bei Modernisierungen nach §555b BGB kann eine Härtefallregelung greifen (§559 Abs. 4 BGB), wenn die Erhöhung den Mieter wirtschaftlich überfordert.
15-Monats-Sperre
Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen (§558 Abs. 1 BGB). Plus 2 Monate Überlegungsfrist für den Mieter und 1 Monat Zustimmungsfrist ergibt sich faktisch eine 15-Monats-Sperre bis zur neuen wirksamen Miete.
Verwandte Rechner
- Vermietung Steuer-Rechner — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG
- Mietrendite-Rechner — Brutto- und Nettorendite einer Vermietung
- Baufinanzierungsrechner — Finanzierung der Immobilie für Vermietung oder Eigennutzung
Häufige Fragen (FAQ)
Wie viel darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Nach §558 BGB max. 20 % (Standard) oder 15 % (angespannter Wohnungsmarkt) in 3 Jahren — und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete.
Was bedeutet 15 % Kappungsgrenze?
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt nach §558 Abs. 3 S. 2 BGB eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 % in 3 Jahren. Die Liste erlässt das jeweilige Bundesland.
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Mindestens 12 Monate seit der letzten Erhöhung — plus 3 Monate Zustimmungsfrist ergibt eine 15-Monats-Sperre, bis die neue Miete wirksam wird.
Was ist die Modernisierungsumlage?
Nach §559 BGB dürfen 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr zusätzlich auf die Miete umgelegt werden.
Wo finde ich den lokalen Mietspiegel?
Beim Bauamt oder Wohnungsamt der Stadt. Mieterbund und Haus & Grund veröffentlichen ebenfalls Auswertungen.